פסק-דין בתיק עת"מ 32610-10-10

עתירה מינהלית, בגדרה  מבקשים העותרים כי יבוטלו החלטותיהן של הוועדה המקומית וועדת הערר וכן יבוטל היתר בנייה שהוצא למשיבים הפורמאליים, שניתן לאור אותן החלטות.

רקע עובדתי:

1.      העותרים (להלן: "כהן") מתגוררים בבית משותף דו קומתי, ברחוב רקפת ברמת השרון, המצוי על המקרקעין הידועים כגוש 6551, חלקה 145 (להלן: "הבית").  הם מתגוררים בקומת הקרקע ובעלי הזכויות בה, והמשיבים הפורמאליים 3 ו-4  (להלן: יצחק") מתגוררים בקומה א'. המשיבה 1 הינה הוועדה המקומית ברשות המקומית בה מצוי הבית, והמשיבה 2 הינה וועדת הערר המחוזית.

2.      בין העותרים למשיבים קיימת מערכת יחסי שכנות עכורה, ומתנהלים ביניהם הליכים משפטיים נוספים, מלבד עתירה זו, על רקע טענותיהם של  כהן, כי יצחק הסבו להם נזקים בגין בנייה שלא כדין.

3.      יצחק ביצעו במקרקעין בנייה ללא היתר בנייה, הן בקומה א', הן בגג של הבניין, והן  בחצר המשותפת בקומת הקרקע. על הגג שהוא שטח משותף בנו יצחק חדר, הבנייה בקומה א' נעשתה לצורך הקמת ממ"ד, והבנייה בחצר המשותפת כללה הקמת עמודי בטון עליהם נסמך הממ"ד מקומה א' וכן גרם מדרגות חיצוני לדירתם של יצחק. לאחר שהבנייה ברובה הושלמה,  פנו יצחק לרשויות על מנת לקבל היתר בנייה בדיעבד. בתום הליכי התנגדות שונים, נדונה הבקשה בפני ועדת הערר, אשר החליטה ביום 31.12.2009 כי לא ניתן לאשר את בניית המדרגות החיצוניות ללא פרסום ואישור כדין של הקלה כיוון שהן מדרגות שאינן צמודות לבית, וכי יש הצדקה תכנונית לניוד זכויות הבניה לגג הבית, ואין מקום להתערב בשיקול דעתה של הועדה המקומית בעניין זה. וכנאמר בהחלטת ועדת ערר מס' 5165+5220/09 ( נספח א' לתגובתה של ועדת הערר):

" טוענת הועדה המקומית, כי המדרגות אינן עומדות במלואן בדרישת סעיף 53 הנ"ל שכן, הן אינן צמודות בשלמותן לבית, שכן תחתית המדרגות בולטות מעבר לקו הבניין הקיים. לפיכך לטענתה, גם אם היא תהיה מוכנה לאשר את המדרגות החיצוניות, בכפוף לסגירת הדלת מחדר המדרגות, עדיין יהיה צורך בפרסום הקלה לאישור המדרגות. בעניין זה צודקות הועדה המקומית ולפיכך לא ניתן לאשר את המדרגות המבוקשות ללא פרסום ואישור הקלה...הועדה המקומית אישרה למבקשי ההיתר לנייד 36.87 מ"ר מקומה א' לקומת חלל הגג באופן שבמקום יהיה מותר לבנות 59.87 מ"ר במקום 23 מ"ר...לדעתי קיימת במקרה דנן הצדקה תכנונית לניוד הזכויות לגג כפי שפירטה הועדה המקומית לעיל, וכי החלופה של ניוד זכויות הבנייה העודפות לגג טובה בהרבה מבחינה עיצובית ותיכנונית מביצוע הרחבת דירת מבקשי ההיתר בדרך של בנייה לצדדים."

4.      בעקבות החלטת וועדת הערר, הגישו יצחק בקשה מתוקנת להיתר בנייה, הכוללת הקלה לשם בניית המדרגות החיצוניות, באופן שלא יהיו צמודות לבית.  כמו כן, ביקשו לאשר לה תוספת בנייה בקומה א', הקמת חדר על הגג, הקלה להקמת חדר עם גג משופע ולא גג שטוח, וכן לאשר שוב ניוד זכויות לגג הבית.

5.      כבר כאן יש לציין, כי לצורך הקמת ממ"ד, יש לקבל את אישור פיקוד העורף. בתחילה הגישו יצחק בקשה לבנייה במתכונת שיפורי מיגון, ולצורך כך קיבלו מפיקוד העורף ביום 19.5.2009 פטור מהחובה לבניית מרחב מוגן. לאחר מכן, הובא לידיעת פיקוד העורף כי יצחק לא בנו במתכונת של שיפורי מיגון, אלא ממ"ד, ומשכך יצא מפיקוד העורף מכתב נוסף, ביום ה-14.9.2009, בו מותנה האישור בחיוב הדייר בתוספת המשך קירות בין 50 ל-70% אל קומת הקרקע, זאת כדי למנוע גרימת נזק למבנה. וכמצוין במכתב ( נספח ו' לעתירה):

"בתאריך 19/5/09 ניתן פטור מהחובה לבניית מרחב מוגן למר' יצחק שלום...ידוע לנו כי הנ"ל לא בנה במתכונת של שיפורי מיגון אלא מרחב מוגן תיקני, למרות כי התוכניות שהוגשו הוצגו במתכונת שיפורי מיגון בדיעבד. לאחר בדיקה חוזרת של התוכנית מבקש לחייב את הדייר בתוספת המשך קירות בין 50% ל-70% אל קומת הקרקע, כדי לא לגרום נזק למבנה הקיים. במקרה של סירוב מצד הדייר, יש לבטל לאלתר את הבקשה לפטור ולעדכן אותנו".

6.      ביום 30.11.2009 אישר פיקוד העורף תוכנית מתוקנת שהגישו יצחק לבניית ממ"ד.  התוכנית אושרה בכפוף "להשלמות/חיזוק קירות המשך בקומת הקרקע לפי תוכנית" (אישור פיקוד העורף - נספח ב' לתגובת הוועדה המקומית). המשמעות של אותן קירות הינו בניית עמודי בטון בחצר המשותפת.

7.      ביום 16.5.2010, החליטה הוועדה המקומית לאשר את בקשת יצחק במלואה, בכפוף למילויים של מספר תנאים, בהם אישור פיקוד העורף, וכנאמר בהחלטה ( נספח ב' לתגובת הוועדה המחוזית):

"לסיכום ממליצה הועדה פה אחד לדחות ההתנגדויות ולהתיר ההקלות המבוקשות באישור מיוחד ובכפוף לאישור מפקדת העורף, מילוי גיליון הדרישות. סגירת פתח הכניסה הישן לבית (מכיוון חדר המדרגות) ביציקת בטון, והריסת הקיר שנבנה במקביל לדלת הכניסה מחדר המדרגות".

8.      כהן ערערו על החלטת הוועדה המקומית. וועדת הערר, בהחלטה 5216/10  מיום 30.8.2010 קיבלה חלקית את הערר, במובן זה שהוחלט להקפיא את הדיון בהיתר הבנייה לחדר על הגג, עד אשר תוכרע המחלוקת הקניינית בין הצדדים באשר לזכותם של המשיבים לבנות על שטח זה, המתבררת בפני בית המשפט המחוזי. עם זאת, אישרה וועדת הערר את בניית גרם המדרגות החיצוני, שכן המדובר בשיפור תכנוני משמעותי שלא מסב פגיעה בעותרים. בנוסף, אושרה בניית הממ"ד בקומה א'. וכמצוין בהחלטה ( נספח ד' לתגובת הוועדה המחוזית):

" כבר קבענו בעבר, כי במקום שבו ההליך המשפטי באשר לזכויות הקנייניות של מבקש היתר הבנייה כבר נמצא בעיצומו, כמו במקרה הנדון, שבו שאלת זכותם של המשיבים לבנות את החדר על הגג מצוי בבירור בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בתא 1866/09, ראוי להפעיל את הלכת הלן אייזן ולהימנע מלדון בבקשה להיתר בנייה, נשוא המחלוקת המשפטית, או להוציאו כל עוד לא הוכרעה המחלוקת הקניינית.... אנו דוחים את הערר לענין הקמת המדרגות המבוקשות לאישור ההקלה הכרוכה בבניית מדרגות אלה, ומאשרים בניית מדרגות אלה. לנוכח האמור אנו קובעים כי ניתן מבחינה תכנונית לתת לעוררים את היתר הבנייה המבוקש על ידם. עם זאת אנו קובעים כי לא יוצא היתר בנייה לבניית החדר על הגג עד אשר תוכרע המחלוקת הקניינית בענין הזכות לבנות על גג בית המשותף על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, והיתר הבנייה יוצא רק אם וכאשר מחלוקת זו תוכרע באופן שזו תאפשר מבחינה קנינית את בניית החדר על הגג. החלטה זו אינה מונעת את האפשרות להוציא בשלב זה היתר בנייה להקמת המדרגות החיצוניות ולביצוע עבודות הבנייה בקומה הראשונה בלבד".

9.      לנוכח החלטה זו, ביום ה-14.9.2010 הוציאה הועדה המקומית היתר בנייה ליצחק, בו הותרה בניית הממ"ד ובניית גרם המדרגות. וכך בהיתר ( נספח ה' לעתירה):

"מותר: לבנות תוספת ושינויים בבית מגורים קיים. בקומה א: 101.39 מ"ר שטח למטרת מגורים + מדרגות חיצוניות לעלייה לדירה בקומה א מקומת קרקע".

10.  העותרים אינם משלימים עם החלטות הוועדה המקומית, וועדת הערר, והיתר הבנייה שהוצא בעקבותיהן, ומבקשים כי אלו יבוטלו.

דיון:

11.  בפתח דבר, יש לציין כי בני משפחת יצחק הפרו את החוק ובנו שלא כדין.  הם החלו בבניית מדרגות חיצוניות, ממ"ד ואף חדר על הגג בלא ששיש בידיהם היתר. רק לאחר שהשלימו חלק ניכר מהבנייה, פנו לרשויות. התנהלות זו ראויה לגנאי. הקמת מבנים ללא היתר מתאים, וזאת בבית משותף, מהווה סיכון בטיחותי  לדיירים האחרים ופוגמת במרקם החיים המשותפים.  אף הוועדה המקומית ראתה לנכון לציין כי "אין בתגובה זו בכדי להמעיט מחומרת עבירות הבניה אשר בוצעו על ידי המשיבים 3 ו-4, תוך הפרת הנחיותיה להפסקת הבניה, ותוך התעלמות כמעט מוחלטת מהוראות החוק".